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2020年魔幻開局，金融市場(chǎng)跌宕起伏，海外主要經(jīng)濟(jì)體集體“放水”。很多人擔(dān)心央行跟進(jìn)“大放水”，造成通貨膨脹、房?jī)r(jià)上漲。其實(shí)不必驚恐，5月10日，在央行發(fā)布的《2020年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》里，

對(duì)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展都有定調(diào)。

3月份以來(lái)，為對(duì)沖疫情影響，美、歐等央行快速降息至零，多國(guó)央行紛紛出臺(tái)大規(guī)模資產(chǎn)購(gòu)買計(jì)劃，甚至實(shí)施無(wú)限量化寬松。社會(huì)上財(cái)富沒有增加，可是現(xiàn)金增加了，很多人擔(dān)心我國(guó)也實(shí)行大規(guī)模量化寬松政策造成通貨膨脹。不過(guò)報(bào)告顯示，從基本面看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，總供求基本平衡，不存在長(zhǎng)期通脹或通縮的基礎(chǔ)。

至于老百姓最關(guān)心的物價(jià)問(wèn)題，Wind綜合機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月CPI增速重回“3字頭”，達(dá)到3.3％，

物價(jià)確實(shí)降了。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

物價(jià)企穩(wěn)后，大家就更加關(guān)心房?jī)r(jià)了，下面站長(zhǎng)就展開說(shuō)說(shuō)。

央行報(bào)告顯示出一個(gè)悲催的現(xiàn)實(shí)——居民財(cái)產(chǎn)有負(fù)債的家庭中，戶均家庭總負(fù)債為51.2萬(wàn)元。其中75.9%的居民家庭負(fù)債是因?yàn)橘?gòu)房，可見房地產(chǎn)占居民財(cái)產(chǎn)負(fù)債份額非常高。而且房地產(chǎn)還造成貧富差距急劇擴(kuò)大，早年低價(jià)入場(chǎng)的人占據(jù)了大量社會(huì)資源，在高點(diǎn)進(jìn)場(chǎng)的一部分人還完每月貸款后資金大多捉襟見肘，造成大部分老百姓越來(lái)越不舍得花錢，

實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到很大影響。

這時(shí)候如果還有資金大舉進(jìn)場(chǎng)炒房，造成房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度波動(dòng)，會(huì)影響到千家萬(wàn)戶的生活和眾多銀行機(jī)構(gòu)的收益，勢(shì)必會(huì)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定造成巨大影響。根據(jù)央行最近調(diào)查，城市包括集鎮(zhèn)，民眾住房擁有率已經(jīng)達(dá)到96％，戶均住房資產(chǎn)達(dá)到319萬(wàn)元，這些指標(biāo)在國(guó)際上都處在前列，而且擁有二套房的城市住戶也超過(guò)了40％。

這些指標(biāo)說(shuō)明一個(gè)什么問(wèn)題呢？5月9日，在以《全球經(jīng)濟(jì)與決策選擇》為主題的在線論壇上，國(guó)務(wù)院參事、住建部前副部長(zhǎng)仇保興表示：“我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投機(jī)性和投資性的比重相當(dāng)高。

現(xiàn)在市場(chǎng)資金利率中樞呈下行態(tài)勢(shì)，再加上政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的導(dǎo)向，部分企業(yè)融資成本降低。今年一季度的信貸投放量很多，再貸款政策使用很多，對(duì)中小微企業(yè)確實(shí)起到了一定的支持作用。但是也存在部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，還出現(xiàn)了企業(yè)的套利行為。比如前陣子很出名的深圳企業(yè)貸款炒房事件。而要降低風(fēng)險(xiǎn)，就得去桿杠，

減少泡沫，

政府對(duì)此非常重視。

這次即使經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重下行，央行依然重點(diǎn)重申“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，還要求保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

可見高層對(duì)房地產(chǎn)穩(wěn)定非常重視，絕不會(huì)再像以前的政策那樣一陣風(fēng)，而是會(huì)長(zhǎng)期貫徹。央行報(bào)告表面看和以前大同小異，但關(guān)鍵是其中并未提及“因城施策”的表述。這是一個(gè)很微妙的信號(hào)，聯(lián)想到近期眾多城市接連推出取消限購(gòu)等試探性放松政策，又一個(gè)一個(gè)地被撤回，可以預(yù)想以后各地再運(yùn)用“因城施策”時(shí)會(huì)更加慎重，總體政策空間會(huì)更加嚴(yán)厲，空子越來(lái)越少了。

對(duì)于未來(lái)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的發(fā)展，

下面將做重點(diǎn)解讀。

央行在貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中明確提及要“處理好穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險(xiǎn)、控通脹的關(guān)系”，這應(yīng)該是央行第一次把“穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險(xiǎn)、控通脹”等五個(gè)目標(biāo)放在一起考慮，這也是繼高層提出“六穩(wěn)”和“六?！敝?，央行結(jié)合自身特點(diǎn)給出的提法?？磥?lái)今年穩(wěn)就業(yè)與穩(wěn)增長(zhǎng)成了央行的首要目標(biāo)。穩(wěn)就業(yè)，首先是幫助企業(yè)，未來(lái)不排除央行推出更多的貨幣政策，幫助企業(yè)發(fā)展。

報(bào)告還表示要加強(qiáng)貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)，把支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展放到更加突出的位置，運(yùn)用總量和結(jié)構(gòu)性政策，

保持流動(dòng)性合理充裕。

今年以來(lái)，我國(guó)貨幣政策傳導(dǎo)效率明顯提升。相較歐美，我國(guó)流動(dòng)性投放帶來(lái)更多實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資支持。同時(shí)，貸款利率顯著下降，信貸結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，特別是受疫情影響較大的行業(yè)、小微企業(yè)得到更大力度的信貸支持，貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)一步完善。未來(lái)的發(fā)展重心還是運(yùn)用政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，貨幣政策大概率將繼續(xù)寬松下去。站長(zhǎng)看來(lái)，央行未來(lái)應(yīng)該會(huì)在先進(jìn)制造、新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域加大支持，

畢竟高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)才是競(jìng)爭(zhēng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)方面，報(bào)告提出持續(xù)深化LPR改革，有序推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。疏通貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，引導(dǎo)貸款市場(chǎng)利率下行。從國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度來(lái)看，我國(guó)的總體利率還是較高的。目前歐洲不少國(guó)家都已經(jīng)是負(fù)利率了，美國(guó)、日本的貸款利率也遠(yuǎn)低于我國(guó)的利率水平。從這個(gè)角度上看，我國(guó)貸款利率還有一定下降空間。

因?yàn)樵贚PR定價(jià)機(jī)制下，未來(lái)存量房貸利率的變化取決于5年期以上LPR的變化。而5年期LPR趨勢(shì)則由三方面的因素決定：政策利率/市場(chǎng)利率、房地產(chǎn)金融政策、銀行的市場(chǎng)化加點(diǎn)。貸款利率的發(fā)展取決于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體形勢(shì)，房地產(chǎn)金融政策要考量地方房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，銀行市場(chǎng)化加點(diǎn)的空間則由銀行內(nèi)部資金成本決定，它們共同影響著LPR的走勢(shì)。中長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)降速、房?jī)r(jià)滯漲甚至回落、政府逐步規(guī)范隱性債務(wù)，貸款利率水平大概率會(huì)趨于回落，居民買房成本預(yù)計(jì)將會(huì)進(jìn)一步降低。

這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也算是個(gè)長(zhǎng)期利好。