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2019開年——

上海1月份有13個項目開盤，其中有三個盤傳出日光的消息。

北京1月份出讓的兩塊住宅用地，不再設限價。

廣州放寬引進人才落戶的年齡限制。

南京最近發(fā)布積分落戶新政。

開年的一個多月里，杭州近10盤的“銷許均價”悄然上漲。

武漢的限價約束力正在逐步松動，備案價2018年末上漲了2%-10%。

……

一二線樓市開始為市場回暖蠢蠢欲動。

而另一方面，我們看到的是三四線樓市的慘淡。

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三四線樓市開年“涼涼”。

在為期15天的春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)中，三四線樓市并沒有迎來期待已久的小高峰。

據(jù)悉，2019年春節(jié)期間，52.7%的“漂一族”有返鄉(xiāng)置業(yè)意向，比去年下滑了6個百分點。返鄉(xiāng)置業(yè)意愿人數(shù)比例減少，觀望現(xiàn)象嚴重。

有數(shù)據(jù)顯示，百城新開樓盤在2019年春節(jié)期間去化率持續(xù)走低，44城供求雙降。其中，紹興、舟山、晉江、煙臺等干脆0供應。

成交方面，三四線小城整體下跌23%。其中，成交量同比“腰斬”的城市不在少數(shù)，惠州、臺州、韶關、晉江等成交量同比跌幅甚至超過70%。

▲注：數(shù)據(jù)來源于克而瑞中國

案場到訪量、新開盤項目去化率等等相比往年都有明顯的回落。

比如——

江西永新縣，市場占有率高達20%的永新碧桂園，春節(jié)期間的到訪量同比大幅下滑50%。

湖北十堰，往年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)的成交量，大概占到全年的30%。今年很多樓盤降價了，銷售也沒什么起色。

廣東惠州，春節(jié)期間供需雙降。數(shù)據(jù)顯示，2019年1月至2月中旬，整體認購金額同比下降超過70%。

江蘇常州，春節(jié)期間各樓盤去化率下跌10%-20%，導致一些樓盤只能降價促銷，以價換量。

……

還有一些樓盤早早就在節(jié)前表示，受市場影響，今年春節(jié)恐怕要開啟真正的“休假模式”了，現(xiàn)場活動等到節(jié)后才會考慮重新啟動。

比如福建泉州，在今年春節(jié)就顯得很“高冷”，除了每天應景地發(fā)發(fā)朋友圈，線下活動明顯減少，宣傳和拓展的熱情減退不少。

再比如江西贛州，春節(jié)全市大概60多個樓盤中，售樓部普遍初二、初三開始上班，部分賣的不好的樓盤每天只安排值班。樓盤日均到訪量低于5組。

其實，就算是“春節(jié)不打烊”，使勁渾身解數(shù)攬客的樓盤，也沒有出現(xiàn)熱銷的現(xiàn)象，售樓處大都門可羅雀。

最典型的就是紹興了。

有的樓盤買房送車位暗地里降價；有的樓盤干脆買房送汽車，再送8萬豪禮和三金；有的樓盤營銷玩的很應景，直接報銷返鄉(xiāng)路費；有的樓盤每天都有特價房上線，基本單價都能優(yōu)惠1000左右，總價最高能優(yōu)惠10萬。誠意十足，但效果甚微。

可以說，這個春節(jié)，“降溫”是很多三四線小城的代名詞。

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三四線樓市的慘淡表現(xiàn)，正體現(xiàn)在了一些房企的銷售業(yè)績上。

數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份，全國TOP100房企的權益銷售規(guī)模較去年同期下滑了8.6%。其中，超過三成房企的權益銷售金同比下滑。

其中，1月份全國銷售前三甲依舊是萬科、碧桂園、恒大，但業(yè)績同比去年下滑近30%。

最典型的要數(shù)“三四線之王”碧桂園。2018年中報顯示，2018年上半年，碧桂園4124.9億元的合同銷售額中，62%來自三四線城市。同時還有數(shù)據(jù)顯示，碧桂園新增建筑面積中，三四線占比高達80%。

所以說，1月份銷售額的下滑與春節(jié)期間三四線樓市“降溫”有很大的關系。

對此，嗅覺靈敏的房企早有準備，像碧桂園、恒大、融創(chuàng)等等這些以快周轉(zhuǎn)出名的大開發(fā)商，已經(jīng)在逐步退出三四線小城。

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為了救市，三四線樓市的調(diào)控政策大概率會出現(xiàn)松動。

比如之前的菏澤取消商品房限售。

比如之前的衡陽暫停執(zhí)行限價政策。

還有最近的安徽阜陽，規(guī)定2019年之后掛出的土地出讓公告取消限價條款，住宅備案價不再受土地出讓的制約，房企可以自行調(diào)整價格。

可以預見，隨后應該還會有不少三四線小城放松調(diào)控政策。

同時，落地的利好政策也會不斷。

比如安徽淮北最近給予退宅進城農(nóng)民、外來務工人員購房獎勵等等。

但，真的能救市嗎？

答案是否定的。

三四線小城沒有地位，也沒有產(chǎn)業(yè)，如今，對于更多的90后購房主力，受一二線城市人才引進政策、置業(yè)門檻降低等吸引，會選擇在一二線城市安家置業(yè)。

今年春節(jié)就發(fā)生了一種“逆向春運”的現(xiàn)象。很多三四線小城的居民開始紛紛往一二線城市過年。三四線的房價已經(jīng)不低，越來越多的年輕人開始在大城市置業(yè)，不再選擇返鄉(xiāng)置業(yè)。這是三四線樓市今后難再火爆的一個原因。

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明年經(jīng)濟形勢咋樣

而更主要的一個原因，是棚改的收縮。

三四線小城一直是棚改的主要對象。棚改貨幣化安置會釋放出很多購房需求。供求決定價格，供應來不及變化，需求猛漲，短期內(nèi)一定會導致房價上漲。

特別是2016年和2017年，棚改是推動全國約160個三四線小城房價大幅上漲的重要原因。

然而，2019年，棚改政策發(fā)生了變化。各省市對棚改的目標都做了巨大的調(diào)整，有的城市棚改計劃被“腰斬”，甚至“膝蓋斬”。

▲注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)絡

其中，2019年棚改目標跌幅最大的要數(shù)河南、山西和四川。

河南從50萬套下調(diào)到15萬套。

山西從12.52萬套下調(diào)到3.26萬套。

四川從25.5萬套下調(diào)到15萬套。

……

還有一些三四線小城將逐漸用實物安置，取代貨幣化安置。

最典型的是山東濟寧。之前這個小城的棚改規(guī)模一直在全國前列，2019年棚改規(guī)模明顯回落，更多采用實物安置。受制于棚改貨幣化安置離場，量價短期都難再出現(xiàn)大幅增長。

再比如江西贛州。在2015年和2016年，這里中心城區(qū)的棚改貨幣化程度高達90%以上，補償標準也不斷提高，造就了一大批拆遷土豪。而從2018年下半年取消棚改貨幣化補償之后，購房需求大幅減少，棚改客戶成交占比由原來的30%降到5%。

三四線小城在棚改進程中收益最大，失去棚改支撐，對三四線小城來說，無疑是一大利空。

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春節(jié)期間，微博上有一張很火的照片，來自一個三四線小城。

“雪花漫天，幾個售樓員光著膀子在大街上賣力的發(fā)著傳單。”

當這個小城里的樓盤已經(jīng)淪落到用這種方式去博眼球、攬客戶的時候，我在背后隱隱感到了一絲危機。

三四線小城囤積的隱患已經(jīng)爆發(fā)。

一方面，是棚改貨幣化安置比例在不斷收縮，購買力提前透支。

另一方面，是住宅的庫存量在不斷上漲。很多三四線小城的庫存去化周期已經(jīng)超過5年，甚至更長的時間。

這兩方面注定是相悖的。

棚改貨幣化安置一直都是拉動去庫存的先行官，棚改貨幣化安置收縮，去庫存自然成了問題，庫存量只能像滾雪球一樣越滾越多。

毫無疑問，2019年，對三四線小城來說，是一場惡戰(zhàn)。

有人說，三四線風已起，就快要下雨了。雨到底有多大，我們到時候看。