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2014年，北京樓市調(diào)控基調(diào)未變，但中高端項目的定價限高逐漸解放，為市場帶來了新的增長點，與此同時，為實現(xiàn)“中端有支持”，自住型商品房政策開始走向臺前，對傳統(tǒng)純商品房的剛需市場產(chǎn)生了極大的沖擊；再加上其中穿插了信貸放松、降息等定向?qū)捤傻姆康禺a(chǎn)新政，以及房企對互聯(lián)網(wǎng)思維的渴望和營銷的求新求變，都使得去年樓市充滿變數(shù)。站在2015年的入口處，回望2014年，這些值得關(guān)注和盤點的重要趨勢，其中又將如何深刻地影響到今年的樓市，更值得關(guān)注。

調(diào)控·2014

限購依舊 限價放開

整個2014年，北京樓市仍然將堅決實施“去投資化”的各種調(diào)控手段，盡管放眼全國，二三線城市紛紛開始松綁限購，但北京堅守依舊。

但“限價”卻出現(xiàn)變動。此前針對高端項目，有2013年底之前“單價4萬元”暫緩發(fā)證的“明示”，2014年雖沒有明文退出，但實際操作中已不再堅持——去年6月開始，保利海德公園與泰禾拾景園等高價項目陸續(xù)被放行，年底融創(chuàng)農(nóng)展館項目高達16.6萬元/平方米的“歷史高價”也得以通過。

影響·2015

中高端盤大戰(zhàn)打響

限價放松使得供應(yīng)方開盤迅速開閘，直接刺激了市場供應(yīng)的增加。但是在限購依然主導(dǎo)市場的背景之下，尚未轉(zhuǎn)化為成交的突破。不過，由于成本的提升，更多北京項目選擇了走中高端路線，也使得這一區(qū)間的市場在今年充滿激烈競爭。

自住房·2014

“中端支持”初現(xiàn)成效

自住型商品房在2014年全面開花結(jié)果。這一年當中，共有22個自住房項目完成了選房并實現(xiàn)簽約，共成交自住型商品房18860套，限定價格最低9500元/平方米，最高22000元/平方米，由于其“比周邊商品房低出30%”巨大價格優(yōu)勢使得其成為市場中的“香餑餑”，大量具有北京購房資格的客群放棄了對普通商品住宅的關(guān)注，轉(zhuǎn)而投向自住房輪候，并在初期形成一股申購熱潮，客觀造成了去年純商品住宅成交的歷史新低。

影響·2015

剛需盤將受沖擊

除去實際成交之外，自住房對于市場的影響還體現(xiàn)在預(yù)期方面：目前已成交的自住型商品房用地預(yù)計還可提供3.6萬套左右，相當于2014年成交量的2倍。2015年普通商品房市場的剛需項目，將會面臨更猛烈的沖擊。

政策·2014

定向?qū)捤赡甑茁N尾

雖然樓市政策在2014年依然是以收緊為主，但是去年自三季度末開始，全國性的信貸政策放松也開始惠及北京市場：首套房認定標準的調(diào)整以及房貸利率下限的重申，新的普宅認定標準等，都對年尾樓市翹尾構(gòu)成一定影響。而到了2014年11月21日，央行宣布降息，無論是對于房企開發(fā)貸壓力還是購房者房貸壓力的減輕，其作用都是不言而喻；而12月31日，北京市公積金管理中心將貸款上限由此前的80萬元提高到120萬元，調(diào)控政策逐步轉(zhuǎn)向?qū)捤伞?/p>

影響·2015

釋放寬松信號

這些定向?qū)捤烧咴?014年出臺時間較晚，對樓市的事實影響有限。

但帶來的寬松的信號和對長期預(yù)期的影響，將使得2015年的購房人心態(tài)較為寬松，也為樓市帶來了生機。

土地·2014

出讓土地141宗

2014年北京土地市場共有141宗土地實現(xiàn)成交，比2013年減少73宗。盡管成交土地宗數(shù)與面積同比均有所減少，但是土地出讓金總金額卻高于2013年，達到1916.9億元。亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，去年北京土地成交平均樓面價為11526元/平方米，土地市場呈平穩(wěn)態(tài)勢。由于拿地機會有限，房企選擇更謹慎，預(yù)判更全面，拿地節(jié)奏更加科學。特別是下半年及四季度，房企在土地市場上拿地積極性也有所恢復(fù)。

影響·2015

聯(lián)合體拿地越來越多

土地市場的競爭準入門檻提升，使得一些企業(yè)不得不逐漸考慮以聯(lián)合體的方式來共同拿地，這在2015年的樓市已經(jīng)逐步顯現(xiàn)；同時，部分區(qū)域標桿地塊不斷出現(xiàn)，預(yù)示著中高端項目將會遍地開花。

市場·2014

成交量超6萬套

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2014年北京商品住宅(不含保障房)共成交79784套，比2013年分別減少26.7%、29.8%，如果扣除其中的自住房所貢獻，純商品住宅60924套的成交量為近年來的下游水平。

雖然銷量不佳，房企卻不愿重復(fù)以前的“以價換量”策略。一方面是因為市場蓄客難，購買意愿疲軟，因此降價促銷的動力較小；另一方面是源自高端項目入市成交的比重有所上升，也直接拉高了整體市場的成交均價。

影響·2015

購房人或加深觀望

目前，北京的房價已經(jīng)處于較高位運行，購房人承擔的壓力越來越大，因此對降價的期盼越來越深；另外，由于房企的庫存一增再增，很可能突破10萬套大關(guān)，因此降價也并非不可期待，購房人的盼跌心理和觀望情緒都有所增加。