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以往房地產(chǎn)開發(fā)投資占比全國固定資產(chǎn)投資均在20%以上，且增長速度遠(yuǎn)超過全國固定資產(chǎn)投資，反觀2014年，占比下滑到18.90%，且投資增速遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資，顯示房地產(chǎn)下滑已經(jīng)直接影響到了GDP。

“一段時間內(nèi)，中國經(jīng)濟(jì)需要防范兩大風(fēng)險，一個是房地產(chǎn)調(diào)整的風(fēng)險；一個是地方債務(wù)累積的風(fēng)險。”1月20日，國家統(tǒng)計局局長馬建堂如是介紹。

1月20日，國家統(tǒng)計局發(fā)布年度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)市場在2014年經(jīng)歷一個全面下調(diào)的過程。

截至2014年末，全國商品房待售面積6.22億平方米，同比2013年末增加1.3億平方米，再創(chuàng)歷史新高。

“近6億平方米待售庫存，已經(jīng)存在明顯的過剩。巨大的社會庫存量帶給房企的壓力將比想象中更加猛烈。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生介紹。

不過，據(jù)馬建堂介紹，隨著行政調(diào)控措施以及金融信貸政策的相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)也出現(xiàn)了一些積極變化，2014年12月，70個大中城市的住宅銷售價格降幅在收窄，一線城市的綜合環(huán)比房價轉(zhuǎn)正；從銷售量來看，2014年12月份的銷售面積為全年最高。

聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)軟著陸態(tài)勢，不過從庫存量和土地購置面積來看，整個情況好轉(zhuǎn)可能還需要到今年三季度。

房地產(chǎn)投資占比18.9%

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2014年，全國房地產(chǎn)行業(yè)的絕大多數(shù)指標(biāo)均處于下行態(tài)勢。

2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長10.5%，同比下滑9.3個百分點，創(chuàng)2011年以來新低。

另據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）502005億元，也就是說，房地產(chǎn)投資在全國固定資產(chǎn)投資中占比僅為18.9%。

“此前，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比全國固定資產(chǎn)投資均在20%以上，且增長速度遠(yuǎn)超過全國固定資產(chǎn)投資，反觀2014年，占比下滑到18.90%，且投資增速遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資，這亦說明房地產(chǎn)下滑已經(jīng)直接影響到了GDP。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)說。

在房屋的銷售面積、新開工面積以及房企土地購置面積均同比大幅下降的同時，商品房待售面積大幅上升。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，全國房地產(chǎn)市場銷售面積同比下降7.6%；房屋新開工面積同比下降10.7%。

在此背景下，房企拿地的積極性也在進(jìn)一步萎縮，2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積33383萬平方米，同比下降14%。

增長的是庫存壓力，2014年末，全國商品房待售面積近6.22億平方米，創(chuàng)歷史新高。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，“從各項數(shù)據(jù)來看，2014年全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個全面下調(diào)過程。需求減少，預(yù)期回落，行業(yè)投資增速、企業(yè)融資能力、銷售以及開發(fā)等多個指標(biāo)持續(xù)回落，行業(yè)整體處于不景氣狀態(tài)，本輪房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，其影響要較歷次行政調(diào)控更為深遠(yuǎn)”。

告別高速增長時代

雖然房地產(chǎn)運行指數(shù)整體仍處于下行狀態(tài)中，但隨著政策及市場環(huán)境的變化，個別指標(biāo)也出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

拆分單月數(shù)據(jù)來看，2014年12月單月成交面積為1.9億平方米，為2014年全年的成交最高點，環(huán)比上漲超過40%。

另外，房價的下降速度也有所放緩。2014年12月，中國70個大中城市的住宅價格降幅收窄。其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的綜合環(huán)比房價上升。

馬建堂表示，這說明房地產(chǎn)領(lǐng)域下行調(diào)整的風(fēng)險有所化解。

不過，在北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉看來，雖然市場呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，但樓市再度暴漲的條件已不具備。

北京萬科首席執(zhí)行官毛大慶在萬科松花湖度假區(qū)開幕式記者見面會上接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示，在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)的背景下，2015年仍是房地產(chǎn)市場去庫存的一年，也是行業(yè)加速轉(zhuǎn)型的一年。

毛大慶認(rèn)為，人口拐點、城鎮(zhèn)化速度下降以及社會總庫存難以去化三大問題將長期存在，中國樓市高速增長的條件已經(jīng)不具備。

“中國20到29歲的婚齡人口和15到64歲的勞動年齡人口比重都在下滑。”毛大慶稱，這意味著支撐房地產(chǎn)市場的主要購買力——首次置業(yè)、剛需和改善的人口正在大量減少。

毛大慶進(jìn)一步分析，1964年到1970年第一次生育高峰和1985年到1990年第二次生育高峰的人口，造就了過去房地產(chǎn)的快速增長，而這些需求已消耗殆盡或提前入市。之后由1985年到1991年出生人群構(gòu)成的購買力，遠(yuǎn)少于前兩次生育高峰，對樓市刺激作用也將大大削弱。

與此同時，毛大慶表示，城鎮(zhèn)化速度放緩也將減少城市購房需求。

另外，毛大慶表示，目前房地產(chǎn)總庫存很大，“現(xiàn)在政府已有指標(biāo)、隨時可以出讓的地，以現(xiàn)在的土地出讓的速度，還足夠賣兩年，政府已經(jīng)不用再審批地了，很多城市還賣不掉。”

在此背景下，張旭認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩將成為新常態(tài)，未來房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)及投資增速也將不復(fù)此前的高位，而處于較低水平。