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5月1日，長沙地鐵2號線將試運營，對于緊鄰著五一路地鐵口的錦繡中環(huán)大廈(湘繡大樓)和萬代廣場而言，“敗部復活”的最佳時機似乎已經(jīng)到來。

　　在歷來被商家看好的五一商圈，錦繡中環(huán)大廈和萬代廣場裙樓像是兩個“異類”，因為各種歷史原因，一直游離于繁華商業(yè)的邊緣，開業(yè)、調(diào)整、空置、再開業(yè)、再調(diào)整、再空置……與五一商圈興旺的氛圍顯得格格不入。最新的消息顯示，錦繡中環(huán)大廈有“7up”重金殺入，以7000萬接下其20年經(jīng)營權(quán)；萬代商業(yè)廣場則由湖南福達商業(yè)地產(chǎn)有限公司投資5000萬接下15年經(jīng)營權(quán)，并已重新裝修即將開業(yè)……

　　隨著地鐵時代的臨近，“馬上有錢”似乎成為投資客們殺入五一商圈的期許，但地鐵真能成為“萬靈丹”嗎？

　　7up接盤錦繡中環(huán)，最快7月開業(yè)

　　4月1日上午，春光明媚，五一路立交橋西南角的錦繡中環(huán)大廈五樓以下被藍色圍擋遮蔽，標志性的兩條扶梯不見蹤影，僅剩負一樓的湘繡大樓專賣店和鑫眾鑫中老年服飾超市還在營業(yè)中。

　　靠近五一大道一側(cè)，“7up”的LOGO鮮明地印在墻面上，預示這棟樓正在迎來一個新的開始。據(jù)招商人員介紹，4月份將全面啟動對外招商。

　　7up總經(jīng)理鄧煥姿運作過6家“彌敦道”商場，以及分品牌花園街villa和花園街mini，在她背后，還有來自廣東的地產(chǎn)投資商的身影。

　　接盤錦繡中環(huán)，鄧煥姿直言是沖著地鐵而來。據(jù)其介紹，為了爭占地鐵商機，7up投入了7000萬元，在買下經(jīng)營權(quán)的同時，全面改造負一樓至五樓，商業(yè)面積約為2萬平米。“每個樓層定位都不同，選擇經(jīng)營戶也會很謹慎，必須要提供相應的商業(yè)計劃書，與7up的整體定位相符合。”

　　餐飲是7up特別重視的一塊，據(jù)悉目前已有多個知名的餐飲品牌入駐，包括首次進長沙的“綠茶”。

　　鄧煥姿說，因為附近有太多大型的購物中心和傳統(tǒng)百貨，而地鐵帶來的人流又有著快速消費的特點，7up將尋求差異化定位，謀取生存之本。

　　在業(yè)內(nèi)商家看來，從正式招商、裝修到開業(yè)，一個類似7up這樣體量的商場正常情況下大概需要半年才能面世，因此，估計7up最快也要9月份才能開張。

　　但記者從鄧煥姿處獲得的消息是，最快將于今年7月份推出。7up搭乘“地鐵”商機的迫切之情由此可見一斑。

　　“福達萬代”欲和地鐵同時開張

　　和錦繡中環(huán)大廈一樣急欲借地鐵商機“滿血復活”的，還有距其僅百米之遙的另一棟商業(yè)大樓—萬代廣場。

　　地鐵修建期間，這里的經(jīng)營一度處于半停頓狀態(tài)，只有臨街鋪面仍在堅守，現(xiàn)在，這里已更名為“福達萬代”廣場。廣場正門上方，一個超大的LED顯示屏正在不斷變換著招商廣告。

　　“商業(yè)項目定位是休閑時尚。”據(jù)項目負責人戴偉平介紹，這里一至三層的經(jīng)營面積約有1.2萬平米，三樓已引進全國排名前三甲的繆斯KTV，二樓入駐8家時尚餐飲品牌，均是首次進駐長沙，一樓則是星巴克以及歐式風情一條街。一二層部分商業(yè)最早將搶在5月1日開業(yè)。

　　資料顯示，福達公司目前在長沙已有解放西路福達銀座、步行街新福源大樓、太平街糖酒大廈等，管理的商業(yè)面積已超過8萬平方米，涉足的行業(yè)包括房地產(chǎn)、商品代理等等。

　　“這個項目真是投入了很大的心力。如果沒有開福區(qū)政府的支持還真沒辦法搞。”戴偉平說，由于歷史原因，萬達裙樓部分實際備案的業(yè)主超過500個，僅是跟這些業(yè)主達成租賃協(xié)議，就費了不少腦筋?？紤]到今后的發(fā)展，福達公司前期投入5000萬元，對裙樓進行了整體改造和裝修。而后期的包裝和推廣投入還未可知，“可能要投2個億”。

　　但相比困難，福達更看中的仍是地鐵將帶來的客流。戴偉平透露，“如果有可能，不排除將會有一個地鐵出站口對接福達萬代。”

　　[背后]

　　小產(chǎn)權(quán)隱患仍存在

　　無論是錦繡中環(huán)大廈還是萬代廣場，在過去十多年間，守著五一商圈的“黃金碼頭”，卻一直不溫不火。

　　據(jù)錦繡中環(huán)大廈曾經(jīng)的“租戶”丁健介紹，這與大廈招商定位不明確、商業(yè)配套落后、整體管理不善、小產(chǎn)權(quán)業(yè)主各自為政、以及通道不流暢都有關(guān)系。

　　丁健透露，錦繡中環(huán)大廈的商業(yè)裙樓共有七層，包括負一樓至五樓，一樓和二樓之間有一個夾層，“二樓和夾層部分產(chǎn)權(quán)賣給了小業(yè)主，里面的商業(yè)經(jīng)營氛圍一直不理想。”

　　曾以“友誼商業(yè)廣場”之名托管了兩年錦繡中環(huán)的友阿集團董事長胡子敬，對這一地塊也一直心懷“遺憾”，在他看來，如果規(guī)劃得好，這個地方在多年前就應該是黃金碼頭。“后面產(chǎn)權(quán)一分散，只要一個人不齊心，就做不起來。所以我們后來也退出了”。

　　不僅僅是錦繡中環(huán)大廈，萬代廣場在過去的十多年間幾起幾落，也同樣與產(chǎn)權(quán)分散有關(guān)。最初開發(fā)商由于資金鏈斷裂，其裙樓的商業(yè)項目就被無限期地擱置下來。此后開發(fā)商申請破產(chǎn)，也留下諸多產(chǎn)權(quán)問題。2001年深圳“紫荊城”入駐，一年后快速撤資，2005年潮流特區(qū)入駐，4年后再度撤出，萬代廣場似乎一直在五一廣場充當了熱鬧的看客。

　　最近空置的幾年中，據(jù)說也曾考慮過做“數(shù)碼”“童裝”“服飾”等主題商場，但由于沒有產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主過于分散，令多家商業(yè)投資公司望而卻步。

　　對于這兩個項目的商業(yè)前景，業(yè)內(nèi)看法各異。“碼頭還是好碼頭。”在錦繡中環(huán)做了10年母嬰生意的丁健認為，如果商業(yè)定位準確，管理配套跟上來，未來隨著地鐵導入的巨大人流，開在地鐵口的這兩個商業(yè)項目完全不愁沒生意做。

　　而民進中央經(jīng)濟委員會副主任王林教授的看法則相對謹慎：“有新鮮的資本血液進駐，并且拿到了長期經(jīng)營權(quán)，這對兩個盤確實是一件好事。但另一方面，未來這兩個項目的小產(chǎn)權(quán)的隱患還是存在。”在他看來，這兩個項目未來如何走向，關(guān)鍵要看操盤手有沒有“大眼光、大格局、大資本”。

　　新舊資本激烈“暗戰(zhàn)”

　　除了產(chǎn)權(quán)隱患，在業(yè)內(nèi)看來，地鐵也并非“萬靈丹”，仍面臨諸多方面的挑戰(zhàn)。

　　目前就中國市場來看，地鐵商業(yè)的現(xiàn)狀有喜有憂，像北京、廣州等地的地鐵商業(yè)就很火爆，而石家莊、青島等地的則一般。

　　沖著“地鐵”商機，五一商圈的新舊資本早已經(jīng)開始了激烈的“暗戰(zhàn)”：除了7up與福達殺入錦繡中環(huán)大廈和萬代之外，老的百貨巨頭也紛紛“變臉”—王府井除了新引入設(shè)計師品牌集成店，還將餐飲垂直分布到所有的經(jīng)營樓層；友阿春天則將全面調(diào)整其賣場定位，在一樓新增化妝品和彩妝以集聚人氣；平和堂早在2013年就將每一個樓層全新重裝；新世界百貨為了迎接地鐵的到來，也將啟動全新的品牌調(diào)整……

　　“五一商圈從來都是商家必爭之地，不是猛龍不過江”。王林認為，未來在五一商圈，商業(yè)競爭將是空中、地面和地下立體交叉進行：地下部分，有友阿股份的五一廣場地鐵商業(yè)項目正在大手筆規(guī)劃建設(shè)中。地上部分，以平和堂為龍頭，新世界百貨、王府井交織成強大的火力，更有九龍倉即將重金殺入……地上和地下兩個拳頭夾擊之下，新的百貨商場將會“壓力山大”；而如果走快消路線，還將面臨著電商的巨大挑戰(zhàn)，“關(guān)鍵是有準確的商業(yè)定位，而資本的重要性反而擺在其次”。