熱點(diǎn)關(guān)注- 首頁 / 房產(chǎn)資訊 / 樓市要聞
“從2014年前3月的市場表現(xiàn)來看，今年的房地產(chǎn)市場很微妙，跟以往均不同。”東匯置地投資管理有限公司CEO劉東認(rèn)為，房地產(chǎn)市場形勢今年變化很大，包括房企在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士不得不重新審視市場，并做出相應(yīng)的策略改變。
“帶頭大哥”萬科的風(fēng)向標(biāo)作用是明顯的，當(dāng)其位于大興的萬科橙項目以低于預(yù)期售價3000元/平方米的價格入市時，即被業(yè)界迅速理解為一線城市堅挺的房價“破冰”。而后，不斷有房企“老弟”跟進(jìn)。
“現(xiàn)在房企基本形成了共識，只要有合理的利潤，都會選擇上半年出貨，盡快銷售。”東亞新華地產(chǎn)(東亞上北鑫座 東亞逸品閣)營銷管理中心總監(jiān)賈玉鵬即對中國房地產(chǎn)報記者表示，萬科對市場的靈敏度是最高的，東亞新華今年的銷售策略和萬科一樣，均是“平價出貨，快速走量”。
供需格局生變
3月24日，北京又有兩個自住型商品房項目入市，分別是當(dāng)代采育滿庭春MOMA項目和富力惠蘭美居項目。其中，前者被稱為“最便宜的自住型商品房項目”，售價僅為9500元/平方米；而后者單套總價不超過200萬元。
有數(shù)據(jù)顯示，今年北京將推出36個自住房項目，而截至目前，只有恒大、金隅、當(dāng)代置業(yè)、富力、首創(chuàng)等推出了6個項目。這意味著，在此后的幾個月里，還將有30個自住房項目入市，并且提供近4萬套房源。
在記者采訪的剛需項目開發(fā)商中，鮮有人士承認(rèn)自住房的集中供應(yīng)將對其項目產(chǎn)生沖擊。但他們不得不面臨的一個事實(shí)是：供需比縮小。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2013年北京售價2萬元/平方米左右的剛需樓盤，供需比基本還維持在1∶4，但截至目前已降低到1∶2。預(yù)計短期內(nèi)也很難升溫。
來自上海房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2月份，北上廣深四大一線城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積為146萬平方米，成交面積為138萬平方米，呈現(xiàn)出供大于求的市場關(guān)系。
隨著供需格局生變，開發(fā)商與剛需客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)微妙變化，商品房蓄客難度加大。這不僅體現(xiàn)在純剛需樓盤上，部分面向改善型客群的中高端樓盤也被“擊中”。
一家高端樓盤開發(fā)企業(yè)的營銷負(fù)責(zé)人透露，該公司旗下的一個高端樓盤目前正在做開盤前的準(zhǔn)備，預(yù)計4月入市，截至目前蓄客情況很嚴(yán)峻，現(xiàn)在只希望項目一期銷售不成問題。
競爭壓力現(xiàn)實(shí)存在，但業(yè)界普遍認(rèn)為，一線城市的樓市不會出現(xiàn)整體下降可能性，只是個別項目尤其是去年拿地的剛需地王項目，則必然存在一定價格壓力。
北京一位剛需項目開發(fā)商對記者坦承，事實(shí)上，自住型商品房的沖擊已經(jīng)顯現(xiàn)，很多房企在3月上旬還在調(diào)整企業(yè)的全年銷售策略，一些房企已有意加快供應(yīng)，甚至提前開盤，避免與自住型商品房的直面競爭，“雖然上半年的開盤量在增多，但是總體競爭壓力跟下半年相比還是小一些，捂盤等待價格上漲的現(xiàn)象會越來越少”。
博弈進(jìn)入關(guān)鍵期
“選擇早些時日推盤原因有二，一是今年下半年入市的項目較多，競爭壓力較大；二是大家普遍形成共識，今年整體房價漲幅不會像2013年那么高，能提前跑量就提前跑量，收回資金后亦有利于儲備一些優(yōu)質(zhì)土地。” 賈玉鵬表示。
基于上述考量，東亞新華計劃以調(diào)低預(yù)期售價的方式推出旗下印象臺湖項目，以搶占市場。此前，該項目預(yù)期售價2.6萬元/平方米，4月初開盤時售價將調(diào)整為2.2萬元/平方米起，原定的精裝修也改為毛坯房出售。
戰(zhàn)略調(diào)整之后，東亞新華原定下半年開盤的項目也挪到上半年入市，包括印象臺湖、東亞華欣灣、東亞朗悅居等，且價格均比預(yù)期調(diào)低。比如尚品臺湖項目，預(yù)期售價為2.4萬元/平方米，目前預(yù)計將按2.09萬元/平方米的起價銷售。
賈玉鵬亦稱，作為高周轉(zhuǎn)企業(yè)，東亞新華需要快速回籠資金、儲備土地，目前已經(jīng)瞄準(zhǔn)了北京、天津等區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，而“印象臺湖的拿地成本是3000元/平方米，即使調(diào)低價格出售，依然能夠保證收益”。
未來將有越來越多的項目加入“跑量”行列。比如，房山首創(chuàng)·新悅都(樓盤資料 業(yè)主論壇)預(yù)計以2.18萬元/平方米的價格入市，低于該板塊內(nèi)2.6萬元-2.8萬元/平方米的價格預(yù)期。此外，金域東郡項目二期、首開萬科公園里(樓盤資料)等項目亦稱未來入市價格將低于市場預(yù)期。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉分析認(rèn)為，通常有兩類開發(fā)企業(yè)會率先采用讓利跑量的策略。一類是大型房企，其運(yùn)營管理成本控制水平較高，即使調(diào)低價格銷售，也能獲得良好的利潤率；另一類是處于快速擴(kuò)張期的房企，這類企業(yè)需要更高的資金流轉(zhuǎn)效率，跑量銷售利于回籠資金。
賈玉鵬表示，下調(diào)多個項目銷售預(yù)期價格更是基于目前對市場的整體判斷。“從我們的判斷來看一線城市近一兩年的價格會趨于穩(wěn)定，即便漲價空間也會比較有限，尤其是北京市場到下半年的壓力會更大，不僅大量的自住型商品房入市，去年集中出讓的一批土地也會完成開發(fā)，集中入市。包括萬科橙項目，除了有北京建委‘精裝禁令’和限價調(diào)控的因素，據(jù)我們了解也是為了快速跑量以緩解今年的銷售壓力。”
跑量或成一線城市主流趨勢
“與前些年各地住房普遍供不應(yīng)求、市場熱銷情況不同，在區(qū)域市場持續(xù)分化的背景下，不同城市房地產(chǎn)景氣程度已出現(xiàn)較大差異。”鴻毅資本總裁張義鴻表示。
“開發(fā)商、購房者對樓市走向的心理預(yù)期發(fā)生了變化，政府曖昧不明的態(tài)度讓市場情緒更為緊張，所以后續(xù)買賣雙方會陷入持續(xù)僵持的態(tài)勢。”深圳一位不愿具名的開發(fā)商表示。
“一線城市尤其是北京，目前正處于多空博弈的關(guān)鍵時期，進(jìn)入第二季度，4、5月份是個重要的時間節(jié)點(diǎn)，一旦成交數(shù)據(jù)和去年同比落差被放大，市場悲觀情緒將會蔓延開來。”
在北京首席分析師牟增彬看來，年初信貸收緊，以及自住型商品房政策都在持續(xù)影響購房者信心，長期的需求觀望情緒也動搖了開發(fā)商的信心。近期金融機(jī)構(gòu)針對房地產(chǎn)的信貸業(yè)務(wù)普遍收緊，更是對市場成交已經(jīng)造成了直接影響。而一線城市地價維持高位，房企拿地成本仍較高，將現(xiàn)有項目加速去化，加快回款、高周轉(zhuǎn)或?qū)⒊蔀?014年一線樓市的主流趨勢。4、5月份是個重要的時間節(jié)點(diǎn)，一旦成交數(shù)據(jù)和去年同比落差被放大，市場悲觀情緒將會蔓延開來。
免責(zé)聲明:本站所刊載的所有的房源信息、活動信息、資料及圖片均由網(wǎng)站用戶提供，其真實(shí)性、合法性由信息發(fā)布人負(fù)責(zé)，本網(wǎng)站不聲明或保證其內(nèi)容之正確性或可靠性。所有信息請與經(jīng)紀(jì)公司、房產(chǎn)公司、家裝公司、業(yè)主個人等確認(rèn)為準(zhǔn)！
